072-3712520

השקעות נדל"ן בארצות הברית

השקעות נדל"ן בארצות הברית

דיור למשפחות

מחיר המכירה הממוצע של בתים חדשים שנמכרו בארה"ב עלה בכ -4.3% בשנה שעברה בדצמבר 2017 ל -398,900 דולר, לפי נתוני מפקד האוכלוסין האמריקני . מאידך, מחיר המכירה החציוני של בתים חדשים שנמכרו גדל ב -2.6% צנועים ל -335,400 דולר בתקופה המקבילה.

עבור בתים קיימים, המחיר החציוני עלה ב -5.8% ל -246,800 דולר בחודש דצמבר 2017, בהשוואה לשנה הקודמת, לפי האיגוד הארצי של מתווכים (NAR). עליית המחירים לחודש דצמבר מהווה את החודש ה -70 ברציפות של עליות חד-שנתיות.

הביקוש ממשיך לעלות. המכירות של בתים חד משפחתיים חדשים עלו ב -8.4% ל -608,000 יחידות ב -2017 לעומת השנה הקודמת, על פי נתוני מפקד האוכלוסין האמריקני. כמו כן, מכירות בתים קיימים עלו ב -1.1% ל -5.5 מיליון יחידות ב -2017, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2006, לפי נתוני NAR.

סנטימנט הבית של ארה"ב זינק ל -74 בדצמבר 2017, לעומת 69 בשנה הקודמת והרמה הגבוהה ביותר ביותר מ -18 שנים, על פי האיגוד הלאומי של בוני הבית(NAHB) / וולס פארגו שוק הדיור מדד (HMI). קריאה של 50 היא נקודת האמצע בין רגש חיובי לשלילי.

פעילות הבנייה נותרה איתנה. ב -2017, התחלות בנייה חדשות עלו ב -2.4% לעומת 1,202,100 יחידות, בעוד שהשלמות עלו ב -8.7% ל -1,152,300 יחידות, לפי נתוני מפקד האוכלוסין האמריקני. אישורי הבנייה שהוסמכו ליחידות דיור חדשות עלו ב -4.7% לעומת 1,263,400 יחידות בשנת 2017.

"עם שיעורי אבטלה נמוכים, דמוגרפיה חיובית ואספקה ​​הדוקה של ביקוש לדיור קיים, אנו יכולים לצפות המשך תנועה כלפי מעלה של ענף הבניה לדיור למשפחות בארצות הברית בשנה הבאה 2019, אמר הכלכלן הראשי NAHB רוברט דיץ.

שוק הדיור בארה"ב צפוי להישאר יציב. פרויקטים NAR על עלייה של 5% בחציון הלאומי הקיים מחיר הבית השנה. בנוסף, מכירות בתים חדשים צפויים להגדיל ל -700,000 יחידות השנה ומכירות הבתים הקיימים יעלו ל -5.7 מיליון יחידות.

מחירי הבתים בארה"ב  – כלכלת ארה"ב צמחה ב -2.3% ב -2017, צמיחה מואצת מ -1.5% ב -2016, אך עדיין נמוכה משיעור הצמיחה של הממשלה ב -3%, לפי נתוני משרד המסחר האמריקני. הצמיחה הכלכלית התבססה בעיקר על ידי הוצאה צרכנית חזקה, הנתמכת על ידי עליית ההון הביתי, עליית מחירי המניות, מחירי הבתים הגבוהים, הפחתות המס וצמיחת השכר. קרן המטבע הבינלאומית(IMF) העלתה לאחרונה את תחזית הצמיחה שלה לכלכלה הגדולה בעולם מ -2.3% ל -2.7%, לאחר שנשיא דונלד טראמפ חתם על חוק מס (הנקרא "חוק הקיצוצים והמסים" או TCJA) שנחשב לשיפוץ הגדול ביותר בארה"ב קוד המס ביותר מ -30 שנה.

חוק המס החדש כולל הפחתה מסיבית בשיעור מס החברות מ -35% ל -21%, במאמץ להגביר את הצמיחה הכלכלית ולהמריץ את ההשקעה העסקית. עם זאת, החוק החדש כולל גם הוראות כגון הפחתת משכנתא ריבית ניכוי משכנתא, הגדלת ניכוי סטנדרטי, ואת ההגבלה של המדינה ניכויים המס המקומי שעלול לפגוע בשוק הדיור.

ניתוח של שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב

  • תשואות השכירות
  • תשואות טובות על אולפנים בניו יורק
  • נכס מנהטן החזיק היטב דרך המשבר ומעבר לו.

כמה תרוויחו? דירות סטודיו תניב תשואות באופן יחסי יותר מאשר דירות חדר שינה אחד (במונחים של החזר על ההשקעה), ואלה בתורו יניבו רווחים יחסית יותר מאשר שני חדרי שינה, וכו '. כדי להרוויח תשואות גבוהות יותר עדיף להימנע מלרכוש יחידות קטנות יותר.
דירת סטודיו יכולה להישכר בסביבות 2,700 $ לחודש, נכס עם תשואה להשכרה של כ -7%
דירת 1 חדרי שינה יכולה לשכור בסביבות 3,500 $ לחודש, נכס עם תשואה להשכרה של כ -4.4%
יחידות גדולות יותר מרוויחות תשואות נמוכות יחסית. דירת 3 חדרים צפויה נכס עם תשואה להשכרה של כ -2.4%

עלויות העסקה מתונות עבור משקיעים בנכסים למגורים בארה"ב.

השקעות נדל"ן מסחרי בארצות הברית

5 סיבות מדוע נדל"ן מסחרי מושך קהל משקיעים רחב יותר למגזר:

בשנת 2015 מכירות הנדל"ן המסחרי בארה"ב הסתכמו ב -435 מיליארד דולר על פי נתונים שהוצגו על ידי אחת מחברות הנדל"ן המסחריות הגדולות בעולם. לנדל"ן מסחרי יש היסטוריה ארוכה של להיות השקעה אטרקטיבית אך זה פועל לשני הכיוונים רווח או הפסד.

משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד מחפשים את בארה"ב כמקלט בטוח להציב הון כאסטרטגיה לשמר את ההשקעה המקורית שלהם וליצור תשואה חיובית. על פי דו"ח לשנת 2017 על ידי חשבונאות גלובלית חברת ייעוץ גרנט Thornton מדווח כי משקיעים בחו"ל ממשיכים להשקיע בארה"ב בנדל"ן מסחרי בגלל השוק היציב שלה לעומת אי וודאויות מול כל כך הרבה מדינות ברחבי העולם.

סנטימנט המשקיעים יציב ואופטימי יותר צפוי לשמור על רמות המכירה הנוכחית ההשקעה בשנת 2017. לאחר שלוש שנים שיא של מכירות, גדל תיק העסקאות שהוא הגורם העיקרי עבור רווחים בשנת 2017 ו 2018.

  1. אטרקטיבי – המשקיעים המוסדיים והפרטיים היו משקיעים לטווח ארוך בתחום הנדל"ן המסחרי בשל התשואות הגבוהות בטווח הארוך. נדל"ן מסחרי מושך משקיעים לעומת השקעות חלופיות מסורתיות במניות ובאג"ח. המועצה הלאומית להשקעות נדל"ן (NCREIF) מדד הנכסים – אשר מודד את הביצועים של אוסף גדול של נכסי נדל"ן מסחרי – מפרסמת דיווח על תשואה שנתית של 12.7% בשנת 2015. לטווח ארוך, מדד NCREIF פירסם דיווח על ממוצע שנתי תשואה של 8.8% ב -15 השנים האחרונות, המהווה מעל 200 נקודות בסיס מעל הביצועים הממוצעים של ה- S & P 500 באותו פרק זמן.
  2. תזרים מזומנים – השקעות נדל"ן בדרך כלל מניבות תזרים מזומנים יציב עם הכנסה חודשית למשקיעים, לעתים ההכנסה מגיעה בפרק זמן שונה כגון מחזור רבעוני או שנתי. השקעות בנכסים כרוך בהון על מנת ביצוע רכישה של הבעלות בצורה פסיבית, המשקיעים מחפשים תזרים מזומנים לאורך זמן יציב או עולה לכן  המרדף אחר נכס כגון משרד, תעשייה או בניין multifamily. שיש בו תפוסה גבוהה ושכר דירה חודשי הוא הנתון שבדרך כלל מספק את מה שרוב המשקיעים מחפשים – רווח חודשי או תשואה.
  3. מינוף –  מימוש השקעה ראשונית קטנה במזומן כדי לקבל תשואה גבוהה מאוד ביחס להשקעה בודדת. בדרך כלל עבור נכסים כאלו להשקעה הבנקים דורשים השקעה של 30 עד 35 אחוזים ממחיר הרכישה של הנכס במזומן כהון עצמי.
  4. הערכת נכסים – השקעות נדל"ן בדרך כלל עלייה בשווי לאורך זמן. הנתון הזה יכול להיות מגידול בשכר הדירה או מהערכת השוק של הנכס שהיה גבוה משהיה בעבר. למשקיעים יש הזדמנות להגדיל את התשואה הכוללת על ההשקעה שלהם על ידי פיצוי על ערך הנכס או רווח הון ברגע שהנכס נמכר. ערכי הנכסים עולים ויורדים במהלך מחזורי השוק, מה שהופך את תזמון אסטרטגיית היציאה (מכירה) לפן קריטי של הגדלת ערך המשקיעים. אסטרטגיית ההשקעה האמריקאית להשקעות נכסים מתבססת בדרך כלל על האפשרות של תזרים מזומנים יציב, עם תקופת החזקה של 5-7 שנים או יותר.
  5. נכסים מוחשיים – יתרון מרכזי נוסף של השקעות נדל"ן בארצות הברית הוא כי נדל"ן זה לא אותו דבר כמו לקנות מניות בחברה שעשויים להיות בעלי ערך היום ומחר ירדו לטמיון. נדל"ן הוא נכס פיזי שבאופן פשוט המשקיעים יכולים ממש לגעת ולהרגיש. הדיירים שמתגוררים בבניין עשויים לבוא וללכת, ויכולים להיות עליות ומורדות במהלך ניצול הנכס אך הנכס עצמו לא ייעלם.

 

ישנן סיבות רבות רבות להשקיע בתחום הנדל"ן המסחרי בארצות הברית אך למרבה הצער, הזדמנויות השקעה בנדל"ן מסחרי מוגבלת למינימום הון עצמי להשקעות בכך ליצור מגבלה לכניסת משקיעים חדשים תחום הנדל"ן בארצות הברית.

 

Top